都市更新如何進行｜律師解析合建契約怎麼簽

 2025年4月更新--

本律師事務所具多年都市更新合建案件經驗，長期深耕此一領域之法律專業知識及實務經驗，提供以下法律服務，如果看完本文還有其他問題，可以點擊文末之免費法律諮詢服務連結，提供您個別化法律意見 ：

• 合建契約審閱與修正建議 
• 與開發商協議談判輔導 
• 信託、房地分配、選屋制度設計諮詢 
• 權利保全與糾紛解決 

隨著都市快速發展與人口集中，許多老舊建築不敷使用，結構安全與生活機能逐漸落後。此時，「都市更新合建」成為地主與開發商合作重建的重要選項，不僅能改善市容，還能提升土地使用價值與居住品質。

本篇將從法律實務出發，深入解析都市更新合建的定義、程序、地主與開發商的權利義務，以及常見法律風險，協助您在參與都更計畫時做出明智判斷。

都市更新合建，係指地主（即土地所有權人）與建設公司（開發商）透過簽訂合建契約，由地主提供土地、建商負責出資與整體開發重建作業的合作方式。

• ✅ 以《都市更新條例》為法源依據。 
• ✅ 雙方通常簽署「合作興建契約」或「都市更新合建契約」。 
• ✅ 建商擔任都市更新實施者，負責計畫報核與執行。 
• ✅ 地主分回新的建物（如住宅單位、停車位等）作為對價。

這種模式對於無力自行重建的老舊社區尤為重要，既能分散風險，又能提高土地價值與使用效率。

都市更新合建非單一行為，而是一連串法定程序，涉及政府核准與民間協議。以下為實務上常見的流程：

地主與開發商簽署合作契約，明確以下內容：

• ⭕ 土地交付方式與時間 
• ⭕ 建商責任範圍（設計、建造、報核、融資） 
• ⭕ 建物分配比例與坪數計算 
• ⭕ 違約責任與風險分配
   

建商依《都市更新條例》向主管機關（如市府都更處）提出更新事業計畫，內容包含：

• 拆除與重建設計圖 
• 周邊環境影響評估 
• 土地與權利整合方案
   

為確保更新計畫之安全執行，地主多需將土地與原建物信託予第三方（如銀行、信託公司）：

• 📌 避免個別地主債務或異議影響整體推動 
• 📌 作為融資擔保工具
   

建商依合約施工，完工後申請使用執照，並依照合約分配房屋與停車位予地主：

• 地主通常分得可銷售住宅單位或自住單位 
• 若有坪數差異，啟動找補（價差調整）機制
   

在都市更新合建中，雙方的權利義務需於契約中詳列，且需符合《都市更新條例》等相關法規：

• 📄 配合提供事業計畫書同意書、建物拆除同意等必要文件 
• ⏳ 按時完成土地信託，並不得任意處分信託土地 
• 🧾 配合後續行政程序（如稅務登記、產權移轉等）
   

• 🏗️ 完整規劃與管理整體開發工程 
• 💰 負責全額建築費用與行政申請費用 
• ⚠️ 承擔施工過程中之風險（如工安事故、鄰房損害、營建物價波動等）
   

都市更新合建契約屬高風險高價值法律文件，地主在簽約前應諮詢律師，特別注意以下重點：

• 分配比例應依照土地面積與價值計算 
• 房屋朝向、樓層是否公平選配，避免劣勢單位集中
   

• 若實際建坪與契約不符，應有價金補償或重新選屋機制
   

• 確認信託受託人、條件與解除方式是否保障地主權益
   

• 建商未按期完工是否需支付違約金 
• 是否訂有最終交屋期限與強制執行條款
   

都市更新合建為一項複雜的整合性法律工程，地主雖提供土地，但面對開發商、政府、信託機構等多方主體，需更加謹慎。為避免日後權益受損，建議地主應：

• 🔍 審慎審閱每一條合建契約內容 
• 👨‍⚖️ 委請律師協助審查與談判，釐清權利義務 
• 📋 事前查核開發商之財務狀況與都更經驗
   

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