法拍屋10問

法拍屋市場吸引了不少投資者和首次購屋者，但由於涉及法律程序和一般人之誤解，許多人在考慮購買法拍屋時會有很多疑問。以下是最常見的10個有關法拍屋的問題：

1. 什麼是法拍屋？ 法拍屋是指因為屋主無法償還債務或其他法律原因，經法院或強制執行機關(行政執行署分署、地方察檢署)拍賣的房產。買家可以透過公開競標方式購買這類房屋。
2. 購買法拍屋的風險有哪些？ 無法於投標前勘屋，得標後發現屋況不佳、不點交案件仍需耗費相當法律流程費用才能請佔有人搬遷，甚至提起訴訟也無法請佔有人搬遷、碰到法拍屋蟑螂(近年已經很少見)。
3. 法拍屋的價格是不是較市價低廉？ 法拍屋比市價低廉並不是絕對的，市場如對某類房產(大坪數豪宅、偏遠地點、持分房產)的需求較低，再加上拍賣過程如缺乏多組人競標，價格就會相對較低。
4. 法拍屋如何競標？ 購買者需要填寫制式投標單附保證金(通常使用本行支票)，然後於指定時間及地點投標單投遞入標櫃，並出席法院拍賣室(有些案件會委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣，此時要向金服公司投標)，出價最高者將獲得房產。
5. 法拍屋可否向銀行申請案款代墊？ 可以，但並不是所有案件銀行都願意代墊案款，投標者如有案款代墊需求，應於投標前先行諮詢有辦理此項業務之行庫，以免得標後無法繳付尾款。
6. 法拍屋需要負擔哪些費用？ 指定時間內付清所有拍定價金，法院就會核發權利移轉證書，拍定人申報契稅後，可以持往地政事務所辦理所有權登記(繳納少許登記規費)。點交案件，尚需配合法院點交執行，會有員警差旅費、開鎖費、搬運費等。如為不點交案件，可能需要另外訴訟遷讓房屋。
7. 如何查詢法拍屋的詳細資料？ 買家可以透過司法院法拍屋網路公告或民間法拍網查詢房屋的基本資訊，但有些屋況和法律細節（如未登記的租約）可能無法公開查詢。
8. 購買法拍屋後，如何處理原屋主或租戶不願搬遷的情況？ 若為點交案件，拍定人可向法院聲請點交。若為不點交案件，拍定人可以視案件情況委請律師提「遷讓房屋訴訟」，經法院判決後才可要求佔用人或租客搬離，並可以持勝訴判決聲請強制執行遷離，此部分建議諮詢專業律師協助。
9. 法拍屋有沒有可能是違建？ 有些法拍屋可能有違建或未辦理保存登記的建物，建議事先調閱不動產謄本研析。
10. 法拍屋的產權是否清楚？ 拍賣公告內的所載之土地及保存登記建物，法院均會擔保拍定人可以取得所有權，至於未辦理保存登記建物，拍定人無法辦理產權登記。建議聘請專業律師協助確認。

以上問題是民眾對法拍屋常見之提問，建議在考慮購買法拍屋時，進行充分的資訊收集評估，並適時諮詢專業人士。本所趙澤維律師曾於法院主辦強制執行多年，辦理民事強制執行成績優良並獲司法院嘉獎，具有豐富經驗，歡迎有需求者諮詢。